최진기의 인문학 특강 - 부동산 불패의 신화는 계속되나?

3년전 '아파트 사지 말고 금을 사라' 라고 강조함(최진기샘^^)

2010년 총 국가자산 : 7385조원, 총 부동산자산 : 5168조(69.8%) 

-> 부동산 자산비중이 높다.

미국자산 비중 : 금융65%, 부동산35%

1. 부동산 가격측면

- 외국에 비해 상대적으로 한국은 덜 올랐다.-> 사실은 맞는 얘기임

그러나 지방에 해당된다. 서울, 경기, 인천은 많이 올랐다.

건축비 -> 최소 평당 200만원은 나옴

<시장의 종류>

- 유통시장 : 돈을 벌기 힘들다 ex) 주식거래, 아파트 매매

- 발행시장: 돈을 벌기 쉽다. ex)주식상장, 아파트 분양시

재테크: 불로소득을 얻는 방법을 연구함 따라서 젊을수록 재테크(불로소득)이 아닌 Job(근로소득)에 힘써야 한다.

<가격평가 방법>

- 원가개념: 평당 300만원 * 33평 = 1억 (건설비만 따졌을 때)

- 수익개념: 전세시 ->  4억 아파트 * 5% = 1년에 2000만원 수익

-> 거품인지 판단시 수익개념과 원가개념 둘다 어떤 방법으로도 강남 아파트 가격을 설명할 수 없다.

모나리자 가치(40조)

원가개념: 측정불가

수익개념: 매년 1조 벌어들임 -> 대략 40조 가치

2. 인구측면

일본은 고령화때문에 아파트 가격 폭락함

아파트 구매 시점 : 40세 ~ 65세

2015년에 40세 ~ 65세 인구가 정점이므로 주택수요가 떨어질 것이다.

고층빌딩은 일반아파트보다 건설비가 4배 더 든다.

71년생 우리나라 인구수가 제일 많다. 100만수험생이었음, 2010년에는 55만 수험생임

3. 가구수 측면

- 10대 20대 60대의 1인가구수가 늘어난다. -> 오히려 고시원 수요가 증가함

- 40대 50대는 1인가구수가 많이 증가하지 않는다.

- 1인 가구의 소득수준이 45%가 100만원 이하이다.

- 따라서 집살 돈이 없다.

4. 집값은 떨어지는데 전세는 왜 올라가나?

투기수요 = 가수요

전세가 상승-> 수도권 공동화 발생(외곽으로 이주)-> 교외출퇴근-> 월세증가-> 출산율 낮아짐

** 국가가 공공임대 주택을 활성화해야한다.